Mantenimiento de Edificios
La mayoría de los problemas constructivos que se presentan en los edificios de copropiedad, se originan por carencia de mantenimiento y por actuaciones realizadas sin el asesoramiento adecuado.
Es importante conocer la diferencia entre mantenimiento correctivo y mantenimiento preventivo.
Mantenimiento Correctivo
Son las reparaciones que se realizan cuando se ha detectado una falla o daño. No se debe actuar únicamente sobre el desperfecto; Hay que investigar su origen y corregirlo en primera instancia.
Si no se atienden las causas de un problema constructivo y sólo lo tapamos para no ver las consecuencias, estamos dejando la puerta abierta para que el daño avance, lo cual significará mayores costos, tratamientos más complejos o incluso que se ponga en riesgo la integridad de bienes y personas.
Mantenimiento Preventivo
Las distintas partes del edificio envejecen de manera diferente, por lo que deberán ser mantenidas o sustituidas en diferentes momentos a lo largo de su vida útil. El mantenimiento preventivo implica la programación de las acciones técnicas a implementar de acuerdo a la durabilidad de los elementos, las condiciones de uso y degradación a que se ven sometidos, y la conveniencia desde el punto de vista técnico-económico. Son tareas previstas y programadas. Es ir delante del problema y no detrás de él.
Las pequeñas inversiones en mantenimiento preventivo evitan grandes gastos cuando la reparación se hace indispensable y de mayor envergadura. Desde el punto de vista económico, si a un edificio no se lo mantiene con acciones sistemáticas, se deteriorará prematuramente, con la consiguiente pérdida de su valor de mercado y disminución de su vida útil.
Si bien las tareas correctivas no pueden ser eliminadas por completo ya que ningún sistema de mantenimiento puede asegurar que no se producirán fallas en algún momento de la vida útil de los edificios, si pueden minimizarse elaborando Plan de Mantenimiento del Edificio. De este modo se tenderá a tener menos fallas imprevistas, con alteraciones más fácilmente controlables.
Si el edificio se encuentra con un grado de deterioro avanzado, previo al Plan de Mantenimiento se deberá realizar un Plan de Recuperación en el que se ordenan las reparaciones a realizar de acuerdo a una evaluación de prioridades. En esta evaluación se toma en cuenta la cantidad de usuarios afectados, magnitud de los daños, riesgos existentes para los habitantes o terceras personas, disponibilidad de fondos, dificultad de la reparación etc.
Bibliografía:
• Manual de Uso y Mantenimiento de la Vivienda. Banco Hipotecario del Uruguay.
